文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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